Vendre une passoire thermique à Grasse : ce qui change en 2026
Non, vendre une passoire thermique à Grasse n'est pas interdit en 2026. La loi Climat et Résilience bloque la mise en location des logements classés G depuis janvier 2025, puis F en 2028, mais la vente reste libre à toutes les étapes. Ce qui change, c'est l'obligation d'un audit énergétique opposable pour les biens F et G vendus en monopropriété, et une décote que les acheteurs négocient de plus en plus systématiquement.
Table des matières
- Vendre n'est pas interdit, louer peut l'être
- L'audit énergétique obligatoire avant la vente
- Pourquoi les acheteurs négocient une décote
- Le cas particulier du bâti ancien grassois
- Vendre en l'état ou rénover avant de vendre ?
- Comment je valorise une passoire thermique auprès des acheteurs
- FAQ
Vendre n'est pas interdit, louer peut l'être
Je reçois régulièrement des propriétaires grassois persuadés qu'ils ne peuvent plus vendre leur bien parce qu'il affiche un DPE classé F ou G. C'est une confusion fréquente, et elle coûte du temps à ceux qui retardent leur projet sans raison.
La loi Climat et Résilience de 2021 vise la location, pas la vente. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location (nouveau bail ou renouvellement), selon le calendrier publié par Service-Public.fr. L'échéance suivante concerne la classe F, à partir de 2028. Aucune de ces dates ne restreint le droit de vendre.
Concrètement, un propriétaire bailleur dont le bien est bloqué à la location garde une option claire : vendre le logement en l'état, à un acquéreur qui achète en connaissance de cause. C'est d'ailleurs une situation que je vois de plus en plus à Grasse, où une partie du parc ancien affiche des étiquettes énergétiques défavorables.
L'audit énergétique obligatoire avant la vente
Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G. Ce document, distinct du DPE, doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acheteur avant la signature du compromis.
L'audit énergétique va plus loin que le DPE classique : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour faire sortir le logement de la catégorie passoire thermique, avec une estimation des gains de performance attendus. L'acheteur dispose ainsi d'une base concrète pour chiffrer sa propre enveloppe travaux, ce qui structure directement la négociation du prix.
Un point à retenir : cette obligation d'audit s'applique à la monopropriété (maison individuelle, immeuble entier). Un appartement vendu en copropriété n'y est pas soumis individuellement, même s'il affiche une étiquette F ou G.
Pourquoi les acheteurs négocient une décote
L'étiquette énergétique est devenue un argument de négociation à part entière. Un acheteur qui anticipe des travaux d'isolation, de chauffage ou de menuiseries intègre ce coût dans son offre, et le fait savoir dès la visite.
Selon les Notaires de France, cette décote varie fortement selon le type de bien et la zone géographique : elle est généralement plus marquée sur les maisons individuelles que sur les appartements, et plus forte dans les zones où l'offre de biens bien classés est abondante. Sur un marché tendu comme celui de la Côte d'Azur, où la demande reste soutenue, l'écart de négociation peut rester contenu par rapport à d'autres régions moins recherchées.
Cette décote n'est pas une fatalité à subir en silence. Elle se prépare : un audit énergétique bien présenté, un dossier de diagnostic complet et une mise en valeur du potentiel de rénovation permettent souvent de limiter l'écart demandé par l'acheteur.
Le cas particulier du bâti ancien grassois
Grasse a ceci de particulier que son centre historique est en grande partie classé en secteur sauvegardé, sous le regard de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). Concrètement, cela signifie que certains travaux de rénovation énergétique (isolation par l'extérieur, changement de menuiseries, pose de panneaux solaires visibles) sont soumis à autorisation et doivent respecter des contraintes esthétiques propres au bâti ancien.
Pour un propriétaire qui envisage des travaux avant la vente, cette contrainte change la donne : certaines solutions standards de rénovation énergétique ne sont tout simplement pas applicables telles quelles dans le centre ancien. Il faut alors passer par des techniques compatibles avec le bâti (isolation par l'intérieur, menuiseries sur mesure respectant le style d'origine), ce qui a un impact sur le projet autant que sur le calendrier.
C'est un sujet que j'évoque systématiquement en amont avec les propriétaires du centre-ville, pour éviter les mauvaises surprises une fois le projet de travaux lancé.
Vendre en l'état ou rénover avant de vendre ?
C'est la question que je pose à chaque propriétaire d'une passoire thermique : vaut-il mieux investir dans des travaux avant la mise en vente, ou vendre directement en assumant une décote négociée ?
| Critère | Vendre en l'état | Rénover avant de vendre |
|---|---|---|
| Délai avant mise en vente | Immédiat | Dépend de l'ampleur des travaux et, en secteur sauvegardé, des autorisations ABF |
| Trésorerie à mobiliser | Aucune avance de frais de travaux | Avance de trésorerie, partiellement compensée par les aides existantes (MaPrimeRénov') |
| Prix de vente | Prix négocié avec décote | Prix potentiellement plus élevé, mais sans garantie de couvrir le coût des travaux |
| Profil d'acheteur touché | Investisseurs et acheteurs prêts à piloter des travaux | Acheteurs occupants cherchant un bien prêt à vivre |
| Complexité administrative | Audit énergétique à fournir, pas de travaux à superviser | Devis, autorisations, suivi de chantier |
Il n'y a pas de réponse universelle : un propriétaire pressé de vendre, ou qui ne souhaite pas porter un chantier, a souvent intérêt à vendre en l'état avec un dossier solide. Un propriétaire qui a le temps et la trésorerie peut, à l'inverse, choisir de rénover pour élargir son public d'acheteurs. La bonne décision dépend du bien, du secteur (centre ancien ou périphérie), et du projet personnel du vendeur.
Comment je valorise une passoire thermique auprès des acheteurs
Un logement classé F ou G n'est pas un bien impossible à vendre, loin de là : c'est un bien qui se présente différemment. Mon rôle est de transformer ce qui pourrait être perçu comme un frein en argument de négociation maîtrisé.
Concrètement, cela passe par un dossier de vente complet dès la mise en ligne de l'annonce : audit énergétique en main, estimation réaliste du prix tenant compte de la décote probable, et mise en avant du potentiel du bien (emplacement, surface, exposition) pour les acheteurs prêts à envisager des travaux. Un bien bien préparé se vend plus vite, même énergivore, qu'un bien dont le dossier technique arrive en catastrophe la veille du compromis.
Si vous possédez un bien classé F ou G à Grasse ou dans les environs, la première étape consiste à en connaître la valeur réelle sur le marché actuel. Vous pouvez demander une estimation gratuite de votre bien immobilier : j'intègre systématiquement l'impact du DPE dans mon évaluation, pour vous donner un chiffre réaliste et non une estimation théorique déconnectée du marché.
FAQ
Quel DPE pour vendre en 2026 ?
Tous les DPE, y compris F et G, permettent de vendre en 2026 : aucune interdiction de vente n'existe en France. Seule la location des logements classés G est bloquée depuis janvier 2025. Pour une vente en monopropriété classée F ou G, un audit énergétique est en revanche obligatoire en complément du DPE.
Est-il interdit de vendre un bien avec un DPE G ?
Non, il n'est pas interdit de vendre un bien classé G. L'interdiction introduite par la loi Climat et Résilience concerne exclusivement la mise en location, pas la vente. Un propriétaire peut vendre son logement G à tout moment, avec l'audit énergétique obligatoire s'il s'agit d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété.
Est-il possible de vendre une maison avec un DPE classé F ?
Oui, une maison classée F peut être vendue sans restriction. La vente nécessite simplement de joindre un audit énergétique au dossier de diagnostic technique, puisque les maisons individuelles classées F ou G sont soumises à cette obligation depuis avril 2023.
Est-il possible d'acheter une passoire thermique ?
Oui, rien n'empêche un particulier d'acheter un logement classé F ou G. De nombreux acheteurs, notamment des investisseurs ou des acquéreurs prêts à rénover, ciblent volontairement ces biens pour profiter d'un prix négocié et d'aides à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov'.
Quel DPE pour passoire thermique ?
Le terme "passoire thermique" désigne les logements classés F ou G sur l'étiquette énergie du DPE, c'est-à-dire les biens qui consomment le plus d'énergie et émettent le plus de gaz à effet de serre parmi les sept classes du diagnostic de performance énergétique.
Vendre une passoire thermique à Grasse reste donc parfaitement possible en 2026, à condition de respecter l'obligation d'audit énergétique et d'aborder la négociation de prix avec un dossier solide plutôt qu'en subissant la décote. Que vous envisagiez de vendre en l'état ou après travaux, la première étape reste la même : connaître la valeur actuelle de votre bien sur le marché grassois.
Je reste à votre disposition pour échanger sur votre projet et vous accompagner dans cette démarche, en tenant compte des spécificités du bâti local et des contraintes du secteur sauvegardé quand elles s'appliquent.
Géraldine Gramard, conseillère immobilière G&J Signature – eXp France.